Как увеличить прайсинг коммерческих помещений в жилых комплексах и повысить арендную плату за них с помощью архитектурных инструментов, рассказывает Сергей Пергаев, основатель и креативный директор архитектурного бюро Pergaev Bureau.
В романе Виктора Пелевина «Generation "П"» встречается эпизод, где герою советуют носить фальшивые, но внушительные часы, чтобы произвести впечатление на клиента. В девелопменте похожая история: можно сделать «позолоченный» коммерческий квадрат, который лишь создает видимость ценности,
или инвестировать в настоящий «золотой» — тот, что будет приносить доход долгие годы.
Типичный диапазон доли коммерческих площадей в структуре комплексной застройки составляет 5-15% от жилой площади для стандартных жилых кварталов, 20-30% и выше — для более плотных
и многофункциональных районов, включая деловые и культурные кластеры. В пригородных или сугубо спальных районах с низкой этажностью и минимальной инфраструктурой эта цифра снижается до 5%.
У современных коммерческих помещений в жилых комплексах наблюдается ряд проблем: низкий трафик, сложности с арендаторами и падение стоимости квадратного метра, но все они решаемы с помощью архитектурных инструментов.
или инвестировать в настоящий «золотой» — тот, что будет приносить доход долгие годы.
Типичный диапазон доли коммерческих площадей в структуре комплексной застройки составляет 5-15% от жилой площади для стандартных жилых кварталов, 20-30% и выше — для более плотных
и многофункциональных районов, включая деловые и культурные кластеры. В пригородных или сугубо спальных районах с низкой этажностью и минимальной инфраструктурой эта цифра снижается до 5%.
У современных коммерческих помещений в жилых комплексах наблюдается ряд проблем: низкий трафик, сложности с арендаторами и падение стоимости квадратного метра, но все они решаемы с помощью архитектурных инструментов.
Интерьеры: что привлекает арендаторов?
Разберем потребности арендаторов в различных сегментах потребительского рынка. Ритейл не ищет помещения с низкими потолками и сложной конфигурацией, требующие дополнительных вложений
в перепланировку. Для такой сферы важен максимальный обзор интерьера с улицы с вовлекающими элементами — если фасад не привлекает, потенциальные покупатели проходят мимо. Под ритейл выбирают просторные залы с возможностью гибкого зонирования и атмосферу, которая удерживает гостя.
Бьюти-сфера ценит гибкость планировки под трендовые гибридные форматы, например, коворкинг
в сочетании с маникюрным салоном и симбиоз приватных зон с открытыми пространствами,
также активно работающими на вовлечение.
в перепланировку. Для такой сферы важен максимальный обзор интерьера с улицы с вовлекающими элементами — если фасад не привлекает, потенциальные покупатели проходят мимо. Под ритейл выбирают просторные залы с возможностью гибкого зонирования и атмосферу, которая удерживает гостя.
Бьюти-сфера ценит гибкость планировки под трендовые гибридные форматы, например, коворкинг
в сочетании с маникюрным салоном и симбиоз приватных зон с открытыми пространствами,
также активно работающими на вовлечение.
Помещениям для спорта требуется высота потолков от 4,2 метра и глубина зала
25–30 метров — без этого не разместить оборудование. Идеальным вариантом становится галерейная планировка с панорамным остеклением, как в World Class в ЖК «Садовые кварталы».
25–30 метров — без этого не разместить оборудование. Идеальным вариантом становится галерейная планировка с панорамным остеклением, как в World Class в ЖК «Садовые кварталы».
Гастрономические пространства имеют четкую градацию: кофе поинту требуется от 20–100 кв. метров, кофейне — 100–200 кв.метров, кафе — 200–250 кв.метров, а ресторану нужно уже порядка 250–700 кв.метров. Подчеркну, что летние веранды критически важны в структуре дохода: продажи летом порой компенсируют кассовые разрывы в январе, феврале и начале марта.
Для арендатора культурно-образовательных центров важно распределение потоков посетителей и зонирование приватных и общественных зон. Для этих целей обычно подходит коридорная планировка, несколько этажей и нарезка на разные по квадратуре пространства.
Для арендатора культурно-образовательных центров важно распределение потоков посетителей и зонирование приватных и общественных зон. Для этих целей обычно подходит коридорная планировка, несколько этажей и нарезка на разные по квадратуре пространства.
Объемно-планировочные решения: как фасады и планировка создают трафик
Принцип успешного фасада заключается в формировании выразительного образа первых этажей с разнообразными материалами и скульптурными элементами. Витрины становятся инструментом воронки трафика: не менее 30% фасада должны работать на привлечение внимания. Стоит отметить гибридные пространства — это зоны, которые могут быть и улицей, и интерьером. Например, крытые галереи с кафе и pop-up площадками. Особенно актуален формат «прогулка-покупка» — чередование ритейла и рекреации, чтобы покупатель проводил больше времени в этой среде и, соответственно, больше приобретал.
Благоустройство: не просто двор, а место силы
Имиджевое благоустройство включает фирменные цвета, арт-объекты и связь с локальной идентичностью. Ярким примером служит общественная внешняя среда жилого комплекса «Фридом» в Новосибирске. Событийные площади становятся местом для маркетов, концертов, фестивалей и других outdoor-активностей. Двор трансформируется в выставочное пространство под открытым небом, где часто присутствует смотровая площадка или «место очага» — точка притяжения для жителей.
Мастер-план: улица как витрина
Даже в отдаленных районах выразительная архитектура и качественная среда могут создать эффект «золотого квадрата», как проект в Шэньчжэне, где пешеходные маршруты спроектированы так, чтобы максимизировать проходимость коммерции.
Создание бренда места
Разработка бренда места - не просто визуальная айдентика, а комплексное создание смыслов, вовлекающих людей в диалог с пространством.
Соседские центры наподобие премиальных общественных гостиных формируют комьюнити. Культурные кластеры, как арт-резиденция «Миксер», повышают статус территории и привлекают аудиторию, а паблик-арт реализуется как инструмент управления потоками. Например, интерактивный «Гром-камень» на площади перед ЖК “Струны” от Группа RBI будет издавать мелодичные звуки от прикосновения человека. Чтобы обучить карельский мегалит «петь», авторы мультимедийного арт-объекта научили нейросети понимать характер прикосновений и эмоции взаимодействующих с камнем людей.
Соседские центры наподобие премиальных общественных гостиных формируют комьюнити. Культурные кластеры, как арт-резиденция «Миксер», повышают статус территории и привлекают аудиторию, а паблик-арт реализуется как инструмент управления потоками. Например, интерактивный «Гром-камень» на площади перед ЖК “Струны” от Группа RBI будет издавать мелодичные звуки от прикосновения человека. Чтобы обучить карельский мегалит «петь», авторы мультимедийного арт-объекта научили нейросети понимать характер прикосновений и эмоции взаимодействующих с камнем людей.
Чек-лист для девелопера
- Планировка жилых объектов равноценна планировке коммерческих площадей
- Габариты помещения рассчитываются исходя из функционального назначения: необходимая глубина, высота потолков
- Организация “открытого” фронта за счет панорамного остекления
- Логичная, “правильная” конфигурация помещения
- Просторная планировка, как залог создания уникальной концепции
- Заранее продуманная функция и конфигурация помещения под нее
- Организация летних веранд (веранда принципиально нужна ресторану)
- Обеспечение пешеходного трафика с помощь объемно-планировочных решений здания
- Ориентация витрин на пешеходные пути
- Использование благоустройства, как опоры для развития коммерции
- Благоустройство как связь локальной коммерции с городом. Центральная площадь, как способ объединения инфраструктуры
- Чередование коммерции с зонами отдыха
Коммерческие помещения в жилых комплексах не должны быть «позолоченными», а становиться инструментом экономического моделирования. Ведь грамотная разработка концепции архитектуры и интерьера и ее точная реализация позволяют даже в спальном районе создать свой «золотой квадрат».