Золотой квадрат или позолоченный: как архитектура повышает ценность коммерции в ЖК / Сергей Пергаев

В романе Виктора Пелевина «Generation "П"» встречается эпизод, где герою советуют носить фальшивые, но внушительные часы, чтобы произвести впечатление на клиента. В девелопменте похожая история: можно сделать «позолоченный» коммерческий квадрат, который лишь создает видимость ценности,
или инвестировать в настоящий «золотой» — тот, что будет приносить доход долгие годы.

Типичный диапазон доли коммерческих площадей в структуре комплексной застройки составляет 5-15% от жилой площади для стандартных жилых кварталов, 20-30% и выше — для более плотных
и многофункциональных районов, включая деловые и культурные кластеры. В пригородных или сугубо спальных районах с низкой этажностью и минимальной инфраструктурой эта цифра снижается до 5%.

У современных коммерческих помещений в жилых комплексах наблюдается ряд проблем: низкий трафик, сложности с арендаторами и падение стоимости квадратного метра, но все они решаемы с помощью архитектурных инструментов.

Разберем потребности арендаторов в различных сегментах потребительского рынка. Ритейл не ищет помещения с низкими потолками и сложной конфигурацией, требующие дополнительных вложений
в перепланировку. Для такой сферы важен максимальный обзор интерьера с улицы с вовлекающими элементами — если фасад не привлекает, потенциальные покупатели проходят мимо. Под ритейл выбирают просторные залы с возможностью гибкого зонирования и атмосферу, которая удерживает гостя.

Бьюти-сфера ценит гибкость планировки под трендовые гибридные форматы, например, коворкинг
в сочетании с маникюрным салоном и симбиоз приватных зон с открытыми пространствами,
также активно работающими на вовлечение.

Помещениям для спорта требуется высота потолков от 4,2 метра и глубина зала
25–30 метров — без этого не разместить оборудование. Идеальным вариантом становится галерейная планировка с панорамным остеклением, как в World Class в ЖК «Садовые кварталы».

Гастрономические пространства имеют четкую градацию: кофе поинту требуется от 20–100 кв. метров, кофейне — 100–200 кв.метров, кафе — 200–250 кв.метров, а ресторану нужно уже порядка 250–700 кв.метров. Подчеркну, что летние веранды критически важны в структуре дохода: продажи летом порой компенсируют кассовые разрывы в январе, феврале и начале марта.

Для арендатора культурно-образовательных центров важно распределение потоков посетителей и зонирование приватных и общественных зон. Для этих целей обычно подходит коридорная планировка, несколько этажей и нарезка на разные по квадратуре пространства.

Принцип успешного фасада заключается в формировании выразительного образа первых этажей с разнообразными материалами и скульптурными элементами. Витрины становятся инструментом воронки трафика: не менее 30% фасада должны работать на привлечение внимания. Стоит отметить гибридные пространства — это зоны, которые могут быть и улицей, и интерьером. Например, крытые галереи с кафе и pop-up площадками. Особенно актуален формат «прогулка-покупка» — чередование ритейла и рекреации, чтобы покупатель проводил больше времени в этой среде и, соответственно, больше приобретал.

Имиджевое благоустройство включает фирменные цвета, арт-объекты и связь с локальной идентичностью. Ярким примером служит общественная внешняя среда жилого комплекса «Фридом» в Новосибирске. Событийные площади становятся местом для маркетов, концертов, фестивалей и других outdoor-активностей. Двор трансформируется в выставочное пространство под открытым небом, где часто присутствует смотровая площадка или «место очага» — точка притяжения для жителей.

Даже в отдаленных районах выразительная архитектура и качественная среда могут создать эффект «золотого квадрата», как проект в Шэньчжэне, где пешеходные маршруты спроектированы так, чтобы максимизировать проходимость коммерции.

Разработка бренда места - не просто визуальная айдентика, а комплексное создание смыслов, вовлекающих людей в диалог с пространством.

Соседские центры наподобие премиальных общественных гостиных формируют комьюнити. Культурные кластеры, как арт-резиденция «Миксер», повышают статус территории и привлекают аудиторию, а паблик-арт реализуется как инструмент управления потоками. Например, интерактивный «Гром-камень» на площади перед ЖК “Струны” от Группа RBI будет издавать мелодичные звуки от прикосновения человека. Чтобы обучить карельский мегалит «петь», авторы мультимедийного арт-объекта научили нейросети понимать характер прикосновений и эмоции взаимодействующих с камнем людей.