Мастер-план / Артём Ефимов

Всем привет! Меня зовут Ефимов Артём, и я архитектор. В последние годы я занимаюсь разработкой градостроительных документов стратегического планирования – мастер-планов. Сейчас под моим руководством уже разработано более трех мастер-планов: города Аргун в Чеченской Республике, небольшого поселения в Калужской области и части территории города Махачкала в Республике Дагестан. И я не планирую пока останавливаться на достигнутом, ведь это очень интересно и сильно затягивает.

При разработке мастер-плана удается пообщаться и поработать с самыми разными специалистами: инженерами, аналитиками, экономистами, местными жителями, представителями администрации и бизнеса. А когда ты еще и руководитель разработки мастер-плана, тебе необходимо держать в голове огромное количество информации. Эта работа требует комплексного подхода для нахождения наилучших решений, которые необходимо обдумывать и корректировать на всем протяжении реализации мастер-плана.

Мастер-план – инструмент долгосрочного стратегического планирования, который определяет концепцию будущего развития территории. Он предполагает комплексный подход, поскольку включает в себя не только архитектурные и градостроительные решения, но и социальные, экономические, экологические аспекты. Также в нем прорабатывается дорожная карта, в которой указываются сроки реализации проектов с учетом приоритетности и оценки эффективности с точки зрения планируемых расходов и ожидаемых результатов.

Мастер-план – это относительно новая форма градостроительной документации. Сейчас активно идут обсуждения о включении понятия мастер-план в Градостроительный кодекс РФ. Думаю, это произойдет в ближайшее время. Пока что термин активно используется в официальных постановлениях отдельных регионов России.

Мастер-планы готовят не только для городов, но и для районов, отдельных ЖК, городских агломераций. Однако этот документ не является обязательным, и не каждый город обязан его иметь — в отличие от генерального плана.

Многие путают генеральный план и мастер-план, но это не одно и тоже. Генеральный план — проектный документ, на основании которого осуществляется планировка, застройка, реконструкция и другие виды градостроительного освоения территорий. Мастер-план — очень гибкий и постоянно обновляющийся документ, представляющий собой вид стратегии пространственного развития.

Генеральный план отвечает на вопрос "что?", а мастер-план – на вопросы "что?", "каким образом?", "почему?".

Генеральный план и мастер-план дополняют друг друга: если наложить один на другой, легче понять стратегию развития города или территории. Мастер-план позволяет осмыслить генеральный план.

Первый в мире мастер-план был разработан в Сингапуре в 1958 году. Это план землепользования, определяющий развитие города в среднесрочной перспективе на ближайшие 10–15 лет. Благодаря этому Сингапур можно назвать примером городского планирования, ведь этот маленький островной город превратился в один из самых современных и инновационных мегаполисов мира благодаря уникальному подходу к организации пространства, инфраструктуры и жизни горожан.

В России первый мастер-план был представлен в Перми в 2010 году голландским бюро KCAP Architects & Planners совместно с группой европейских разработчиков. Власти города поняли, что Пермь нуждается в преобразовании и создании современной и комфортной среды.

Мастер-план Перми предлагал ограничить высотность зданий, отказаться от расширения городских границ и сосредоточиться на развитии неиспользованного потенциала застроенных территорий.

Пермский мастер-план в итоге не был реализован и вызвал немало дискуссий в профессиональной среде. Зато неудавшийся опыт сыграл огромную роль в изменении подхода к развитию территорий в стране.

В Москве первые попытки создать мастер-план состоялись в 2012 году после присоединения части территории области — Новой Москвы. Тогда власти провели конкурс с участием архитекторов из России и зарубежных стран. Однако до результата так и не дошло.

В 2018 году президент поручил в крупных городах перейти от генеральных планов к документам общего стратегического характера. С тех пор города России всё чаще стали обращаться к мастер-планам. К 2024 году в стране подготовили около 180 таких документов. Например, мастер-планы сделали в Иркутске, Екатеринбурге, Казани, Севастополе, Норильске.

В марте 2024 года президент России В. В. Путин поручил разработать 200 мастер-планов крупных и малых городов. Каких именно, пока неизвестно. Перечень городов, а также единые требования к структуре и содержанию документа будут озвучены до конца 2024 года.

В градостроительстве мастер-план помогает решить множество важных задач:

1. Наметить стратегию развития

Общая стратегия развития города или отдельной территории определяется на долгий срок. Учитываются природные особенности местности, её преимущества и недостатки, экономические и демографические перспективы, интересы жителей.

2. Зонировать территории

Мастер-план предусматривает разбивку территории на функциональные зоны — жилую, коммерческую, транспортной инфраструктуры, рекреационного значения и т.д., на основе которых рекомендуется внесение изменений в генеральный план и в правила землепользования и застройки.

3. Создать удобные пространства и условия для жизни

Мастер-план способствует созданию энергоэффективных, устойчивых и комфортных городских пространств. Учитываются экологичность и вектор сохранения природных ресурсов. Уделяется внимание организации парков, скверов, зон отдыха, общественных пространств. Формируется единый водно-зеленый каркас территории.

4. Оптимизировать инфраструктуру и транспортную сеть

Мастер-план позволяет акцентировать внимание на пространственных проблемахи найти пути их решения. С его помощью разрабатываются схемы размещения инженерных коммуникаций, дорожной сети и общественного транспорта.

5. Упорядочить земельные отношения

Определяются правила землепользования, реконструкции и строительства различных объектов.

6. Создать основу для разработки последующих документов

Мастер-план можно взять за основу для разработки последующей градостроительной документации — генерального плана, правилземлепользования и застройки, отраслевых программ, отдельных проектов.

7. Вовлечь в работу наиболее активных представителей сообществ

Мастер-план удобен по структуре для понимания и объединяет в себе несколько групп документов. Это позволяет использовать его в работе с городскими сообществами, выявлять и вовлекать наиболее активных представителей до формирования проектных решений.

8. Привлекать инвестиции и стимулировать бизнес

Мастер-план даёт возможность привлекать ресурсы для реализации не только из бюджетных средств, но и за счёт интеграции публичных и частных проектов. Качественно спроектированные городские пространства создают благоприятные условия для стимулирования бизнеса и привлечения инвесторов. На всех этапах разработки мастер-плана в процесс обязательно максимально должны вовлекаться самые разные заинтересованные группы населения.

Есть и стандарт, разработанный российской государственной корпорацией развития ВЭБ.РФ. Стандарт состоит из трех книг которые дают рекомендации по составу мастер-плана, порядку его разработки, принятия и применения с учётом индивидуальных особенностей городов России. Также стандарт указывает на основные потенциалы городов. Это облегчает задачу специалистам при разработке мастер-планов.

Если и говорить о местах, где в современной российской урбанистике происходит что-то значимое, прежде всего стоит упомянуть Дербент, до которого в июле этого года я почти смог доехать, во время рабочей командировки в Дагестан. Но увы, предпроектные исследования города Махачкалы заняли больше времени, чем ожидалось.

В Дербенте уже несколько лет идет реализация мастер-плана: комплексное благоустройство исторического центра города, достраиваются парки, созданы туристические маршруты, внедряется дизайн-код.

Проект победил в международном конкурсе и его основное отличие от остальных — это ставка на человекоцентричность. Архитекторы опирались на культурную идентичность города и его жителей и предложили такую стратегию развития, которая обеспечивает потребности всех социальных групп. Мастер-план нацелен на создание города, с которым люди хотели бы связать свое будущее и в развитие которого они были бы сами вовлечены.

За четыре года реализации индекс качества городской среды вырос с 158 до 202 баллов, ввод жилой недвижимости увеличился на 360%, средние зарплаты — на 139%.

Пусть не всегда комплексно, но реализуется и проекты других мастер-планов. В Кисловодске, например, реорганизована транспортная сеть, благоустроен местный национальный парк — в нём теперь ходят электромобили.

Для курортов Крыма в рамках турсхемы разработан архитектурный код для пляжей: регион получил возможность не просто заключать договоры аренды с коммерсантами, но и прописывать требования к малым архитектурным формам, внешнему виду и благоустройству пляжей. И это далеко не все реализованные мастер-планы.

С 2021 года в Дагестане реализуется первый в России мастер-план сельской агломерации для пяти соседних сёл, расположенных недалеко от Дербента. Основные цели проекта — замедлить отток населения в города, улучшить социальные и материальные условия, создать более тесное взаимодействие между поселениями. Частные инвесторы уже вложили 2 млрд рублей в создание оздоровительного центра, что открывает новые возможности для туризма и создает рабочие места. В рамках мастер-плана обновлены генеральные планы, правила землепользования и застройки, а также нормы благоустройства.

Мастер-план обладает функциями универсального «путеводителя», распространяющийся на все виды градостроительной документации: документы территориального планирования, документы градостроительного зонирования, документация по планировке территории, а также нормативы градостроительного проектирования.

Мастер-план среди прочего отвечает на общие вопросы: по каким принципам будет развиваться территория, как она изменится через определенное количество лет и какие мероприятия понадобятся для внедрения этих изменений. Кроме этого, он содержит большой объем наглядной информации, которая делает документ понятным для всех.

Важно отметить, что состав и объем мастер-плана помимо основных целей мастер-плана во многом определяется тем, насколько сейчас неэффективна система градостроительного планирования и механизмы реализации.

Время стандартов и методичек уступает место запросу на гибкость и оперативность в принятии решений. Мастер-план представляет собой важный шаг в развитии стратегического планирования в России.